AMMINISTRATORE SENZA TITOLO. QUALI SONO I RISCHI?

"La delibera di nomina dell’amministratore condominiale è affetta da nullità assoluta in caso di accertamento di carenza dell’obbligo formativo periodico ex art.71bis d.a.c.c., trattandosi di violazione di norma imperativa e d inderogabile, posta nell’interesse della collettività."

 

COSA PREVEDE IL CODICE CIVILE

La riforma del condominio del 2012 ha introdotto l’articolo 71-bis all’interno delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale ha sancito degli obblighi formativi a carico dell’amministratore. In altre parole, possono svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro che siano in possesso di alcuni precisi requisiti di onorabilità e di professionalità, tra cui l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, i corsi di aggiornamento annuali.

Il bagaglio culturale di questo professionista è ampio e multidisciplinare; deve conoscere, infatti, elementi di diritto, disposizioni fiscali e amministrative, le tecniche di costruzione e manutenzione degli impianti presenti nel condominio, elementi di contabilità per redigere il rendiconto annuale e l’elenco potrebbe continuare.

SONO UN DOTTORE COMMERCIALISTA, POSSO SVOLGERE LA PROFESSIONE DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE?

La necessità di una conoscenza trasversale di tutti questi saperi hanno spinto il legislatore a porre un obbligo formativo indipendente da eventuali obblighi formativi paralleli richiesti in altre professioni. Questo vuol dire che un avvocato, un ingegnere o un commercialista non potranno svolgere l’attività di amministratore condominiale senza aver frequentato il corso di formazione iniziale e i successivi corsi di aggiornamento.

LA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI TRAPANI – 2021

Considerata l’importanza sociale che questa figura riveste a tutela dei condòmini, il quadro normativo si prefigge di impedire che si riproduca nuovamente una realtà sfavorevole nei confronti dei cittadini e che certe attività siano svolte da soggetti giuridicamente e professionalmente qualificati.

Il giudice sentenzia inoltre che la nullità della delibera non può nemmeno essere sanata con il successivo sopraggiungere della condizione originariamente mancante (vale a dire frequentare in un secondo momento il corso di formazione).

CONSEGUENZA: CHI E COSA SI RISCHIA IN MANCANZA DELL’OBBLIGO FORMATIVO?

Le conseguenze derivanti dal mancato adempimento degli obblighi formativi sono rilevanti, anche in considerazione degli effetti che ne scaturiscono. Innanzitutto, tutti gli atti sottoscritti dall’amministratore in difetto di potere di rappresentanza sono nulli ( per esempio l’amministratore che ha sottoscritto un contratto di appalto). Trattandosi di una delibera nulla, questa potrebbe essere impugnata in ogni tempo.. Per l’amministratore il rischio in prima battuta è quello di vedersi sottrarre i compensi percepiti durante il periodo in cui ha rivestito la carica senza esserne autorizzato. Ben più grave è il rischio di risarcimento dei danni subito dai condòmini come pure da qualsiasi soggetto, anche terzo, che abbia interesse a impugnare la delibera illegittima.